「数年前からはやりの”サラリーマン大家さん”って気になるけど、ワンルームだとだまされるのかな？」
「本を読んでると大きい物件か古い物件じゃないと儲からないっていうけど、そこまでやる勇気ないし」
そんな風に思っていませんか？
たしかに、金融緩和の影響で、ローンが出やすい状況なこともあり、不動産投資が活発になっていますし、副業で不動産投資をやっている人も増えていますよね。
しかし、実績のある大家さんの本を読んで勉強してみると「ワンルームマンション投資は、悪徳業者が多いし儲からない」「儲けたくて投資するなら一棟買え」という風潮があります。
本当にそうでしょうか？
ここで私たちが忘れていけないのは「副業としてどう考えるか」です。
私が実際にやってみて分かったのは、そもそも不動産投資は「儲かる儲からない以前に、興味がないとやってられない投資」であることです。
興味を持てるかどうかは、やってみないとわかりません。
本業が忙しい会社員が初めて買うなら、金額、手間、撤退費用を考えた、お試し投資で適性を判断しましょう。
なにごとも、小さく始めて大きくするのが鉄則です。
たとえば、免許取り立てなのに、いきなり東京～大阪間を車で行こうとかしないですよね？
まずは近くの駅まで乗ってみる、近場の旅行先まで行ってみる、というように徐々に距離を伸ばしていくと思います。
不動産投資も同様に、いきなり最終目的地まで着く必要はないんです。
キャリア女性が副業で始めるなら、「どうやったら手間をかけない不動産投資が出来るのか」を確認しておきましょう。
仕事との両立が出来なくなってしまったら本末転倒ですし、女性なら結婚したとき、子どもができたときに「こんなのやってられない！」となってしまう可能性もあるからです。
本文では、平日12時間会社にいたバリキャリ女子の私が、実際に不動産投資を始めてみて、無理なく始められるのがワンルームである理由と、その体験をお伝えします。
不動産投資が自分に合うかはやってみないとわからない
仕事も食事も同じですが、やったことないときの印象と、やってみたときの経験は雲泥の差があります。
投資が好きな人でも不動産が好きかどうかは別です。
一般的な投資商品は買ってしまえばそのまま。
相場の変動が激しい分、どこで売り買いすればいいかでリスクコントロールします。
一方、不動産投資では、相場の変動は少ない分、どうやって管理していくか、どうやって満室にするかがカギです。
このあたりはいくら机上で考えていても好きか嫌いか、得意か苦手かは分かりません。
食事で例えるなら生ガキ。
私の家は、母親が昔カキに当たったことがあるらしく、「生ガキは危ない」と言い続けていたので、学生時代は一度も食べたことはありません。
しかし、社会人になり、同僚と行く機会があって試してみたら、めちゃくちゃ美味しいではないですか。
以来、カキ好きな仲間を見つけて、カキ会をするほどカキにハマりました。
親の好き嫌いがあっても、子どもの好き嫌いは別なのです。
また、高校生でお菓子作りが好きだったので、料理も好きだろうと思ってやってみたら真反対。
レシピを考えるところから苦手で、結婚するまではほとんど料理をしなかったんです。
似たものであっても、やってみたら嫌いだったこともあったんです。
こんな風に、先入観と実際にやってみたときとで、自分の気持ちは変わるのが普通です。
株式投資がすごい好きな人でも、不動産投資は嫌いという人もいるように、やってみて初めて見える景色があるでしょう。
次は、なぜ「まずやってみる」なら、ワンルーム投資なのかを説明します。
投資金額が小さいので大事故にならない
最初に始めるのであれば失敗したときに損失が少ない方法取るべきです。
いきなり失敗した時のことを考えるの？
そうです。
失敗したとき、お金が必要になったとき、ライフステージが変わったときを考えないと始めてはいけません。
失敗したときを考えない投資は、リスクを知らないのと同じで、一番危険ですからね。
不動産投資では、失敗して借金が返せなくなるのが1番のリスクです。
ワンルームマンションのように、投資金額が小さいものを選べば、たとえ失敗したとしても大きな痛手にはなりません。
場所にもよりますが、都内でも中古ワンルームマンションなら1,000万円を切るものがありますし、地方都市でも、2～300万円で買えるものもあります。
私が持っている物件の一つは、名古屋の中心地の駅から徒歩5分以内で300万円を切ります。
地方に行けば行くほど安い物件はあるでしょうが、築20～30年くらいのもので駅近の安いものから始めるといいでしょう。
300万円からのお試しなら、たとえ失敗したとしてもそれだけの損失ですみます。
では、1億円の借金をして失敗したらどうやって返していけばいいんでしょうか。
極力小さい資金で始めるのがリスクを少なくする鉄則です。
ワンルームマンションは流動性が高く撤退しやすい
失敗した時だけではなく、「不動産投資は自分に合わない」というときを考えてみましょう。
「1回やってみたけど、興味が持てない」「今ある物件をもっと良くする方法が思い浮かばない」というときには、最悪売って撤退することも考えます。
多額の借金がある場合、借金を返せる程度の高値で売れなければそもそも売ることすらできません。
またプロ大家さんが薦める「戸建て」の投資物件も、なかなか頻繁に売り買いされるようなものではありません。
あなたは身近に、中古の戸建てや一棟マンションを買っている人がいますか？
私は今まで聞いたことがないですし、ネットで検索してもあまり件数がないので、実際に売るとなると時間がかかるのが現実です。
それに比べると、ワンルームマンションは金額も手頃なので、買い手もときには現金で買えることもあり、売りやすいのです。
もちろん築年数で金額が下がる事はありますが、人気エリアで土地が暴落しない限り、「半額になってしまった！」というほど下がるようなことはありません。
無借金や借金が少ない状態で買っているのであれば、売ったとしてもそんな大きな損失にはならないはずです。
決めることが少なく他人に任せやすい
ワンルームマンションは、基本的に自分で変えられるところが少ないです。
これも良し悪しですが、本業に忙しいのであれば、基本的に他人に任せられる方が安心でしょう。
決めることと言えば、借金をするかどうか、管理会社を変えるか、リフォームをどこまでするか、程度です。
リフォームといってもワンルームもしくは1Kであれば、水回りか壁紙ぐらいしか変える余地はないでしょう。
また共用部と言われるマンションの出入り口や廊下、屋上などの大規模修繕工事は、管理組合がやってくれます。
資金も基本的には毎月納める修繕積立金や管理費で賄うので、あなたが決断する必要はありません。
一方で、一棟マンションや戸建てであれば、10年に1回程度は壁の塗り直し、屋上防水などの大規模修繕工事が必要です。
リフォームも間取りを変えたりと自由度が高い分、決めることが多く、人にまかせっきりで価値を上げるのは正直できません。
あなたが1番大事なのは「手間をかけないこと」ですので、しっかり管理してくれる人を選び、入居募集などもお任せするのがいいでしょう。
決めることが少ない＝外注したとしても大きな間違いもなく簡単です。
そういう意味では、ワンルーム投資は忙しいキャリア女性にはぴったりです。
女性のセンスで空室対策ができる
ワンルームマンション投資で怖いのは空室が続くことです。
特に築古で狭い物件などは、古くなるだけ賃料が大きく下がってしまうことが多いです。
ただそれは対策をしなかった場合の話で、対策をしっかりすれば賃料を下げないことは可能です。
空室対策って何したらいいか分からない・・・
実は、女性なら、ワンルームでも十分空室対策のアイデアを試せるんですよ。
どういうこと？
学生なら「母親が安心する部屋」、独身なら「彼女が来たくなる部屋」、家族持ちなら「奥さんが使いやすい部屋」というように、女性が好きな部屋という視点が入ってきます。
つまり、賃貸にしろ、マイホームにしろ、最終的に部屋を決めるのは女性だと思って部屋作りをすれば、満室経営ができるのです。
女性受けする部屋作りは、女性が得意ですよね。
部屋に入って10秒で「すてき！」と思わせる部屋を作れたら、かなりの確率で契約に至ります。
男性は気にしないような、お風呂などの水回りを新しくしたり、壁紙を暖色にして温かみを表現することで、「女性に受け入れられる部屋」＝「満室経営できる部屋」になるのです。
私が持っている物件は、都内駅近でキャリアウーマンが好きそうなデザインのワンルームです。
築浅で、外観やエントランスも小さなホテルのよう。
「中古なのにここまで綺麗なら住みたくなる！」と思ったので、入居してもらってる女性も、近隣相場より5,000円も高く家賃を払ってもらっています。
私が参考にしているのはこちらの本。
「満室大家さんガラガラ大家さん」です。
先に述べたようなアイデアが写真付きで紹介されています。
将来自分の家を建てる前に、人の家で練習しておくと、自分の好みも分かって楽になるでしょう。
ワンルーム投資の儲けは少ない！けど勉強にはなる
「ワンルーム投資は儲からない」
一般的に言われている通り、ワンルームは投資額も小さいものですし、大きく儲かるものではありません。
手元資金を温存しておくために、借り入れをして買っているので、最初に買った物件は月々のキャッシュフロー（手元に残る現金）は1万円程度。
しかし、このワンルームのお試し物件の購入があったから、自分に適性があるかどうかを判断できたのは大きいです。
私は「不動産をもうちょっと勉強したい。リフォームの勉強もして、家賃収入を増やしたい」と思うようになったタイプなので、続けるつもりです。
私の持っている物件は、そこそこ稼ぐ一流企業の総合職女性が使いそうなマンションなので、古くなってきたら洗面台をスタイリッシュなデザインのものに変えたり、お風呂にミストサウナをつけたりして、バリューアップするつもりです。
中には、「他人の部屋をどうやって輝かせようかなんて興味がない。確定申告が面倒」というタイプもいるのは承知の上です。
何度も言いますが、合うか合わないかはやってみないとわかりません。
結論として、キャリアウーマンが不動産投資をスタートするのであれば、金額が小さく、手間のかからない、最終的に売って撤退しやすいワンルームマンションでまずは体験をしてみるのがベストです。
もしもそれで楽しいと思うのであれば、さらに知識を増やして一棟マンションや戸建てリフォーム案件などにトライしてみましょう。
どの不動産会社に聞いたらいいか分からない
では、不動産投資をしてみようと思ったとき、まずはどこの不動産業者に行きますか？
おそらく「どこに行けばいいかわからない」「誰に聞けばいいかわからない」のではないでしょうか。
身近に不動産投資をしている人がいるなら、その人の紹介が一番です。
ただ、それもいないのであれば【不動産の道しるべ】というサービスを使う手もあります。
Q.不動産投資って物件を押し売りされるイメージだけど？
A.このサービスは不動産コンサルタントであり、不動産業者ではありません。「自社の物件を買ってください！」と押し売りされることはないです。
Q.どんな不動産屋を紹介されるかわからないのでは？
A.会社として優良企業と認めている不動産業者しか紹介しない規定になっているので、ぽっと出の怪しい会社を紹介することはありません。
Q.予算に合わない高額物件を案内されないの？
A.どの業者がどんな商品を取り扱っているのかを熟知しているので、あなたの考え方や予算に合わせた業者紹介をしてくれます。高額物件しか取り扱っていない不動産業者を紹介されることはないでしょう。
Q.不動産業者の営業はしつこいから紹介されたら、電話がいっぱいかかってくるんじゃない？
A.過去にクレームがあった業者は提携解除しているので、無理な営業をしてくる業者は紹介されません。
Q.どうせ無理に買わされるんじゃないの？
A.あまりに収入のない人に無理に投資を勧めることはしません。年収500万円程度が一つの目線で、無理のない範囲の投資の相談に乗ってくれます。
Q.ほんとうに無料なの？
A.無料で相談できます。物件を買うか買わないか、いつにするかはプロのアドバイスも踏まえた上で決めればいいです。
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